土地や建物を賃貸活用して相続税を節税する方法

□土地や建物を所有しているけれど、うまく活用できていない

□不動産を所有しているが、将来の相続税が心配

□効果的な不動産の相続税対策方法を知りたい

このようなお悩みをお持ちであれば、不動産を賃貸活用することにより、相続税を節税できる可能性が高いです。

以下では、不動産を賃貸することによる相続税節税方法について解説させて頂きます。

不動産を所有しているときに相続が発生すると、不動産の評価額に応じて相続税が課税されます。

このときの不動産の評価額は、不動産を賃貸しているか賃貸していないかにより、大きく変わってきます。不動産を貸していると「借地権割合」や「借家権割合」を引いてもらうことができるためです。

土地や建物を貸している場合、所有者は土地を自由に使うことができません。そこで、財産評価方法としても、「借地権割合」や「借家権割合」の分は借地人や借家人のものとなり、所有者の把握する価値ではないと考えられます。そこで、土地を貸していたら借地権割合を、建物を貸していたら借家権割合を引いてもらえます。

借地権割合は、土地のある場所によって異なり、30～90％の範囲です。各地の借地権割合は、こちらから調べることができます。

http://www.rosenka.nta.go.jp/

借家権割合は多くのケースで30％となります。

賃貸アパートの底地のように、借地権割合と借家権割合の両方を引く場合には、もともとの土地評価額に（1-借地権割合×借家権割合）をかけ算します。

土地価格が3000万円、借地権割合が70％、借家権割合が30％のケース

土地評価額は

3000万円×（1－70％×30％）＝2370万円となります。

不動産を賃貸して得られた賃料収入は、子どもや孫に生前贈与することが可能です。

贈与税には基礎控除があるので、毎年110万円までの贈与分には贈与税が課税されません。

基礎控除は「贈与を受ける人」ごとに計算されるので、賃料の額が大きい場合には、複数の子どもや孫に贈与すれば贈与税をかけずに賃料を受け渡せます。

このように、不動産を賃貸活用すると、生前に収益を上げながら相続税や贈与税をかけずに次世代に財産を受け継がせることが可能です。

高齢になって不動産の管理が負担になってきたら、不動産そのものを子どもや孫に贈与してしまうことも可能です。

そうすれば、その後は子どもや孫が不動産を管理するので負担から解放されますし、不動産は遺産の範囲から外れます。賃料も子どもや孫のものになるので相続税の課税対象にはなりません。

不動産を賢く活用すると、相続税対策のいろいろな工夫ができるものです。当事務所では不動産会社とも提携して、あなたの状況に応じた不動産活用方法をご提案させていただきます。町田・相模原で不動産を使った相続対策に関心がおありの場合、お気軽にご相談ください。