【相続事例・相模原市】解決事例＞現金がないが自宅を維持するために土地を分筆し売却

お客様のご状況

相模原に住むK様より、亡くなったお母様と同居していた家を相続したいので相談にのってほしいと連絡がありました。

お父様は子供の頃に亡くなられ、母子家庭で育ったそうですが、幸いなことにお母様のご実家より多少援助があったため、特に生活には困ることなく過ごされていたそうです。

Ｋ様は四人兄弟の末っ子で、上の兄姉たちは大学進学や就職のために家を出て、それぞれ実家から遠い場所で生活されています。
Ｋ様はお母様がご希望されたこともあって、家を出ることなく一緒に暮らしておられました。

お元気なお母様でしたが、数年前に感染症にかかられてから体力が落ちてしまったのか、そこからは体調を崩す日々が多くなり入退院を繰り返すようになり、先日亡くなられました。

お母様の治療で預貯金はほとんど残っておらず、資産といえるのは駅に近いところに建つご自宅と同じ敷地内にアパートをお持ちとのことでした。

Ｋ様はお母様と一緒に過ごされていたご自宅を相続を希望されていますが、手元に現金がほとんどなく、相続税などの支払いや、ほかの兄弟たちと相続で揉めることになるのではと不安になり、弊所の無料相談より、ご来所いただくことになりました。

弊所からのご提案

Ｋ様より詳しい状況をお伺いしたところ、相続人はＫ様のほかに埼玉県と福岡県にお住まいのお兄様ふたりと、現在海外赴任されているお姉様ひとりの、計４人であることを確認いたしました。

また、K様のご要望が現在住まわれているご実家に住み続けることであることを、ほかのご兄弟のかたがたに連絡してお伝えしたところ、お母様の世話をしてくれた次女のK様に感謝していることから、ご実家の土地はK様に譲り、アパートをほかの兄弟でわける方向でご承諾いただくことができました。

相続税の申告および納税が必要な状況であったため、提携している税理士と連携のうえ、相続全体の方針について慎重に検討を行いました。

まず被相続人名義のまま土地を分筆登記する必要がありましたが、この登記は土地家屋調査士の専門業務となるため、弊所では土地家屋調査士と連携して対応いたしました。

利用状況や居住実態を踏まえ、相続方法をご提案いたしました。
具体的には、お母様と長年同居されていたK様が引き続き居住を継続できるよう、自宅部分についてはK様が単独で相続される形としました。

一方、同じ敷地内にあるアパートの部分については、事前にご承諾いただいた通り、ほかのご兄弟が共有名義で相続されることで合意いただきました。

土地は、相続後に売却して現金化することを視野に入れ、共有での相続とすることで、売却手続きや分配を円滑に進めることができるように、それぞれのご希望や生活実態に考慮しつつ、税務上も適切な対応が可能となるよう配慮いたしました。

結果

まずはご自宅とアパートの土地の名義を、被相続人であるお母様のままで、分筆登記いたしました。

「被相続人名義のまま分筆登記をする」とは、亡くなった方が所有していた土地について、相続登記（名義変更）を行う前に、その土地を複数に分けて登記上で別々の土地として整理することを意味します。
つまり、まだ亡くなった方の名義のままの状態で、土地を用途や将来の使い方に応じて分けておくということです。

相続人全員の合意のもと、まずは土地を「自宅部分」と「アパート部分」に分けておくことで、それぞれの用途に応じた相続が可能になります。
ご自宅にはこれまで同居していたK様がそのまま住み続けることができ、アパート部分は他の相続人が共有で相続したうえで売却する、というような柔軟な対応ができるようになります。
土地を分けておくことで、相続の分配をより明確にし、税務処理や将来の活用にも対応しやすくなります。

K様の場合、小規模宅地の特例を利用することで不動産の評価減が認められ、相続税を支払うことなく相続することができました。

また、ご兄弟で共有となったアパート部分ですが、みなさまそれぞれ生活の拠点が離れており、アパートの管理運営は難しいことから、当初より売却して分配することを希望されておられたので、弊所の提携する不動産会社の協力によって、すぐに売却を希望する買い手を見つけることができました。

駅より近い場所で、土地価格が高騰していることもあり、想定よりも高く買い取ってもらえたことと、面倒な手続きも弊所と提携不動産で連携して進めたことで、手間をかけることなく迅速に現金化と分配ができたため、遠方にお住まいのご兄弟のみなさまにも喜んでいただくことができました。

ポイント

① 自宅を維持するために土地を分筆し、相続方法を工夫
相続人全員の合意を得たうえで、亡くなったお母様名義の土地を「自宅部分」と「アパート部分」に分け、K様が自宅を単独相続し、他の兄弟たちはアパート部分を共有で相続する方法をとりました。

分筆登記は土地家屋調査士と連携しながら進めることで、法的にも適切な対応を行いました。
分筆することで、それぞれの相続人が希望に沿った形で資産を分け合うことが可能になり、トラブルを避けながら柔軟な相続が実現しました。

② 「小規模宅地の特例」によって相続税の負担を軽減
K様はお母様と同居していたため、「小規模宅地等の特例」が適用され、自宅の評価額が大幅に減額され、現金がほとんどない状態でも、相続税の支払いが不要となり、自宅に住み続けることができました。

③ アパート部分は売却して現金化、相続人間で円満に分配
他のご兄弟は遠方に住んでおり、アパートの管理が困難だったため、当初より売却を希望されていたので、弊所提携の不動産会社の協力によって迅速に高額売却できました。
売却益を分配することで、物理的な資産を公平に現金化し、相続人全員が満足できる形の相続となり、遠方に住む相続人の負担も軽減されました。

現金が少なくても大切な自宅を守りながら相続を進めたいというご相談は非常に多くあります。このような状況では、土地の分筆や小規模宅地等の特例の活用など、専門的な知識を持った専門家のサポートがおすすめです。

司法書士は土地の権利に関する登記手続きのエキスパートです。
被相続人名義のままでの相続登記や、分筆後の名義変更など、法的に正確な手続きを代行します。
適切な分筆と登記により、自宅部分とその他の資産を明確に区分けし、相続人それぞれの希望に沿った相続計画が実現します。

また、司法書士は単独で動くのではなく、土地家屋調査士や税理士、不動産会社と連携しながら、相続税対策から不動産売却までをトータルでサポートします。
今回の場合も、「小規模宅地等の特例」の活用により相続税負担を軽減し、一方で不要な不動産は素早く高値で売却して現金化することができました。

相続では、相続人間の意向の違いから紛争に発展するケースも少なくありません。
司法書士は法的知識を基に公平な視点から相続人全員の立場を考慮し、それぞれが納得できる解決策をご提案いたします。

現金がなくても大切な自宅を守りたい、遺産を相続人間で公平に分けたいといったご希望がある場合は、問題が複雑化する前に早めに森川司法書士事務所にご相談ください。

特に不動産が相続財産の中心となるケースでは、司法書士の専門知識が解決の糸口となります。
相続は一生に何度も経験するものではありません。だからこそ、専門家のアドバイスを受けながら、すべての相続人が納得できる形で進めることが大切です。
現金がなくても自宅を守る選択肢は必ずあります。ぜひ一度、森川司法書士事務所の無料相談をご検討ください。