相続時の不動産の評価方法、相続税評価額を下げる方法について徹底解説

相続において不動産は、評価方法から境界をめぐる争いまで、様々な問題を生じさせるものです。

ここでは以下の点について順にご説明します。

• ・相続不動産の評価方法
• ・相続不動産の評価を下げる方法
• ・相続不動産の境界問題
• ・相続不動産の売却
• ・相続不動産に関するよくある質問

 

相続不動産の評価方法

不動産（土地・建物）は、相続税に大きな影響を与える財産のひとつです。

不動産の評価額が高ければ高いほど、相続税が発生しやすくなり、税額も大きくなります。不動産の価値がどう評価されるかで、遺族の金銭的負担に大きな差異が生じるのです。

相続税評価の算出方法

相続税を計算する際の評価額は、時価ではなく、相続税法や国税庁の通達にしたがって算出されます。

土地と建物についての算出方法は、それぞれ以下の通りです（参考：土地家屋の評価｜国税庁）。

土地の相続税評価

土地の相続税評価は、路線価が定められている地域では「路線価方式」、定められていない地域では「倍率方式」により算出します（参考：路線価図・評価倍率表｜国税庁）。

それぞれの計算式は以下の通りです。

路線価方式 ：路線価　×　土地面積　×　補正率・加算率 倍率方式 ：固定資産税評価額　×　倍率

面積だけでなく、土地の形、高低差、面している路線（道路）の数など、利用のしやすさによって評価額が変動します。不動産は個別性が非常に強い財産であるため、簡単には算出できない場合も少なくありません。

建物の相続税評価

建物の相続税評価額は、自用家屋（自宅）については、固定資産税評価額と同額です。課税明細書などで確認できます。

相続不動産の評価における問題点

残念ながら、すべての税理士が、不動産評価を正しくできるとは限りません。

税理士には得意分野・不得意分野があり、相続税に慣れていない税理士もいるため、相続税評価を適正にできないこともあります。税理士が10人いれば、相続税評価は10通りあると言われるくらいです。

相続税評価を誤ったために、支払う必要のない相続税を支払わされ、後に訴訟になったり、税務署に払い過ぎた分を取り戻す請求をしたりするケースも少なくありません。

当事務所では、相続税に詳しい税理士や、相続不動産の評価に精通した不動産鑑定士と連携しております。相続税が高いと思った際には、不動産の評価を見直せる可能性もありますので、一人で悩まずにご相談ください。

 

相続不動産の評価を下げる方法

相続税の負担を軽くするには、できるだけ相続税評価額を減らしておくのが重要です。

ただし、違法に減らしてはいけません。不動産の状況に応じて、法令上認められている方法を用います。

以下で代表的な評価減の方法をご紹介します。

土地を他人に貸しているとき

土地を第三者に貸しているときは、自由に利用ができないため、自分で使用している場合（自用地）よりも評価額が下がります。

計算式は以下の通りです。

貸宅地の評価額　＝　自用地評価額　×　（１－借地権割合）

借地権割合は、地域ごとに定められています（参考：路線価図・評価倍率表｜国税庁）。たとえば、借地権割合が40％であれば、自用地の60％の評価額となります。

土地を借りているとき

反対に、土地を借りている場合（借地権）では、借地権割合分の価値になります。

借地権の評価額　＝　自用地評価額　×　借地権割合

 

建物を他人に貸しているとき

建物を第三者に貸しているときも、土地の場合と同様に評価額が下がります。

計算式は以下の通りです。

貸家の評価額　＝　固定資産税評価額　×　（１－借家権割合×賃貸割合）

 

借家権割合は、全国一律で30％です。したがって、賃貸割合が100％の場合には、建物の価値は通常の70％になります。

賃貸割合とは、全床面積に対する賃貸部分の床面積の割合です。賃貸割合が高い、すなわち空室率が低い方が、評価額を下げられます。

賃貸物件を所有しているとき【貸家建付地評価減】

地主が、所有する土地上に建物を建てて、他人に貸している場合も多いです。

その場合の相続税評価額の計算式は、以下の通りです。

貸家建付地の評価額　＝　自用地評価額　×　（１－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）

 

生活に必要な資産に対する配慮【小規模宅地の評価減】

相続した土地が、居住用あるいは事業用のものであれば、一定面積までは評価減が認められる場合があります。いわゆる「小規模宅地等の特例」です。生活に必要な資産であるため、税制上の優遇がなされています。

限度面積と減額割合は以下の通りです（参考：相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）｜国税庁）。

 

種類		限度面積	減額割合
居住用宅地（特定居住用宅地）		330㎡	80％
事業用宅地	特定事業用宅地	400㎡	80％
	特定同族会社事業用宅地
	貸付事業用宅地	200㎡	50%

 

小規模宅地等の特例は節税効果が大きいものの、適用要件が複雑です。必ず専門家に確認しましょう。

 

相続不動産の境界問題

相続した不動産の境界が原因でトラブルになる場合もあります。

たとえば、公図上はしっかりと境界があるにもかかわらず、実際に現地を見ると、境界が全く異なるケースが存在します。隣の不動産が侵食してきている、境界石が崩れていて境界がはっきりしないといった事例もあります。

境界がはっきりしない場合の対処法

境界がはっきりしないときの対処法としては、以下が挙げられます。

• ・土地家屋調査士に相談する
• ・法務局の筆界特定制度を利用する
• ・土地家屋調査士会が設ける裁判外の調停を利用する
• ・裁判所に境界画定の訴えを起こす

いずれにしても、境界問題で困った事態が生じた場合には、専門家を頼るのがよいでしょう。

相続不動産の売却

「相続した土地・建物を使わないので売却したい」という相談は非常に多いです。

不動産の売却は、人生で何度も経験するものではありません。経験値が少ないため、不動産会社に言われるがままにしてしまうのが実情ではないでしょうか。

節税のためには、売却方法、タイミング、特例の使い方など、より良い方法を専門家に相談するのがオススメです。

誰が相続するか決まっていない不動産を売却する場合

相続財産を未分割のまま売却する場合には、各相続人が法定相続分にしたがって共同相続し、相続人全員で売却したと考えます。いったん相続登記が必要です。

その後、法定相続分に基づいて売却代金等を按分し、各人が税金（譲渡所得税）を計算して申告します。現に当該不動産に居住している人は、税制上の優遇措置（3000万円特別控除）の利用が可能です。

なお、売却すると、法定相続分に沿って各相続人が相続すると同意したものと判断されます。後から遺産分割協議をして、法定相続分と異なる割合で代金を分割するのは、原則として認められません。

相続してすぐ売るときの注意点

相続税の申告期限（亡くなった日から10ヶ月）までに土地を売却すると、前述した「小規模宅地等の特例」は使えません。

小規模宅地等の特例の利用を考えている際には、申告期限後に引き渡しをするようにしましょう。

小規模宅地等の特例には、その他にも細かな要件があります。事前に専門家に相談するのがオススメです。

相続税が取得費に加算される特例

相続財産を売却したときには、譲渡所得税の申告が必要です。その際に、支払った相続税の一部を取得費に加算して税額を計算できる特例が存在します（参考：相続財産を譲渡した場合の取得費の特例｜国税庁）。

特例が適用できるのは、相続税申告期限から3年以内に譲渡したケースです。忘れないようにしましょう。

 

相続不動産に関するよくある質問

相続不動産に関するよくある質問をまとめました。

分け方が決まらないときはどうすればいい？

相続不動産の分け方が決まらずに争いになり、話し合いがまとまらないときは、一般的には裁判所での調停等を利用します。

なお、遺産分割協議がまとまらないときでも、相続税の申告期限は延長されません。法定相続分にしたがって取得したと仮定して、申告・納付を行いましょう。

分け方が決まった後で、修正申告や更正請求が必要です。総額が変わらないときは、相続人間で清算をするケースもあります。

どうすれば相続税を節税できる？

不動産の評価額を下げられる場合があります。

特に「小規模宅地等の特例」を利用するケースは多いです。要件が複雑ですので、事前に専門家にご相談ください。

どの専門家に相談すればいい？

相続については、様々な専門家がいます。各専門家の得意分野は以下の通りです。

• ・司法書士 ：相続登記、相続財産調査など
• ・税理士 ：相続税の計算・納付、節税対策など
• ・弁護士 ：紛争がある場合の解決、裁判所での調停など

もっとも、別々に相談に行くのは面倒かと思います。他の専門家と連携している事務所に相談すれば、ワンストップで解決できるので便利です。

 

相続時の不動産問題は専門家にご相談ください

相続においては、不動産に関する問題が生じやすいといえます。遺産分割、相続登記、相続税申告といった手続きも面倒です。

大切な方を失った悲しみの中で、すべてを相続人だけで進めるのは大変です。相続に精通した専門家への相談をオススメします。

当事務所では、相続を重点的に取り扱っており、他の専門家とも連携しています。お悩みをワンストップで解決するために、ぜひご相談ください。

初回相談は無料です。相続不動産でお困りの方は、まずはお気軽にお問い合わせください。